Sådan belåner du en lejlighed og får penge i 2022: trin-for-trin instruktioner med ekspertrådgivning

Efter situationen i økonomien blødgør eller strammer bankerne deres kreditpolitik. For 20 år siden blev lån udstedt omhyggeligt: ​​sikret eller garanteret. Med tiden dukkede flere mikrofinansieringsinstitutter op, og antallet af udstedte lån og kreditkort steg også. Kravniveauet til låntagere er faldet.

Men de seneste års økonomiske uro tvinger banker og andre långivere til igen at blive mere selektive. I 2022 er den eneste sikre måde at få et lån på at belåne en lejlighed og få penge hurtigt.

Vi udarbejdede trin-for-trin instruktioner og talte med en ekspert om, hvordan man gør alt rigtigt.

Det vigtigste ved pantet af en lejlighed

Krav til boliglån

I Vort Land er der ingen ensartede krav til belåning af en lejlighed – hverken til selve ejendommen eller til den, der ønsker at modtage penge. Långivere styres udelukkende af deres økonomiske interesser og risikovurdering.

For eksempel ville én bank aldrig tage en lejlighed i ZATO'er som sikkerhed, fordi disse er lukkede byer. Hvis låntager ikke kan returnere pengene, skal lejligheden sælges, og det bliver svært at gøre det. Og det er vigtigt for långiver at få deres penge tilbage hurtigst muligt. En anden bank accepterer måske sådan en lejlighed, men tilbyder en lidt højere sats og giver penge mindre, end boligen faktisk koster.

Tilladt portræt af låntageren er også forskellig for hver långiver. Store banker kan give afslag, hvis en person ikke har fast arbejde og indkomst. Eller tilbyde mindre gunstige vilkår. Kredit- og forbrugerkooperativer og private investorer er tværtimod ikke så kritiske i vurderingen af ​​ansøgeren for penge.

Vi analyserede kreditorernes tilbud i 2022 og udledte kravene til "aritmetisk gennemsnit" for sikkerhedsstillelse for en lejlighed i Vort Land.

Lejligheden er beliggende i en by, hvor der er et repræsentationskontor for långiveren. Hvis banken (selv om den ikke kun kan acceptere boliger som sikkerhed) ikke har filialer og filialer i dit område, er det usandsynligt, at en sådan lejlighed kommer i betragtning. Årsagen er enkel: Hvis låntageren ikke kan tilbagebetale gælden, så skal han smides ud, sagsøges og sælges. Disse er omkostninger for långiveren, især hvis han er baseret i en anden by.

Lejlighedens stand. Långiveren vil ikke se på nye tapeter og termoruder. Selvfølgelig, hvis lejligheden er efter en brand, så er den illikvid. Men generelt påvirker smukke møbler og et nyt køkkensæt ikke omkostningerne. Det er trods alt en lejlighed, der er under belåning, som potentielt hurtigt kan sælges.

Det er vigtigt for kreditorer, at huset ikke er nødstilfælde, forfaldent. Der er krav til antal etager og antal lejligheder. For eksempel falder to-etagers huse med seks lejligheder – sådanne blev bygget i de tidlige sovjetiske år – ikke ind under de fleste kreditorers kriterier. Hvis huset har trægulve - er kaution højst sandsynligt heller ikke en mulighed.

Al kommunikation skal fungere: gas, elektricitet, varme og vandforsyning. Ulovlig ombygning er oftest ikke tilladt. Hvis væggen mellem køkkenet og værelset for eksempel blev revet ned i en lejlighed med gaskomfur, er dette kritisk. Men hvis bare spisekammeret blev lavet om, så er det bankens skøn. Ombygninger legaliseret i BTO er acceptable.

Hvordan ved långiveren, at lejligheden er flydende? Det er enkelt: Du skal bestille en vurdering. Dette er en betalt tjeneste. I vores land er den gennemsnitlige pris 5-15 tusind rubler. Specialisten kommer, tager billeder, skriver en konklusion - et evalueringsalbum. Inspektøren vil angive de gennemsnitlige omkostninger ved at sælge en lejlighed, på grundlag af hvilken banken vil drage konklusioner om størrelsen af ​​lånet.

Grundlaget for ejerskab. Kort sagt, hvordan fik du denne lejlighed. Et ideelt grundlag for en långiver er en salgskontrakt. Det vil sige, at du engang selv har købt et hus, og nu vil du belåne det. Eller du har privatiseret en lejlighed. Husk på, at privatiseringen begyndte i 1991.

De er på vagt over for lejligheder modtaget under en donationsaftale og som arv. Især hvis lejligheden for nylig er flyttet til dig. Pludselig, om et par måneder, vil en kriminel eller retslig baggrund blive afsløret? For eksempel vil der være arvinger, hvis interesser ikke blev tilgodeset ved bodeling.

Samtidig accepteres sådanne lejligheder stadig, men de bliver bedt om at udstede ejendomsforsikring. I henhold til en sådan politik forpligter forsikringsselskabet sig til at betale penge for en lejlighed, hvis en donationsaftale eller arv pludselig ankes til retten.

Arresterede lejligheder og dem, for hvilke der er underskrevet en donationsaftale, er ikke egnede. Retten kan beslaglægge lejligheden. Det sker, når dens ejer for eksempel er involveret i en straffesag. Eller de opkræver gæld hos ham. Långiver vil ikke tage en lejlighed, for hvilken der allerede er udarbejdet en donationsaftale.

Oftest tager de ikke imod lejligheder, der er udlejet. Men det kan långiveren ikke finde ud af - bare tag dit ord for det. En anden ting er, at i tilfælde af en nødsituation spiller dette muligvis ikke til din fordel. Forestil dig, at du har belånt en lejlighed og forsikret den, men samtidig lejer du den ud til lejere. De havde en gaslækage, og huset var beskadiget. Lejligheden blev brugt af andre, og forsikringsselskabet vil nægte at betale erstatning.

Krav til låntagere

Når du ønsker at få penge sikret ved en lejlighed, vil långiver også vurdere dig som låntager. Bankerne har de strengeste kriterier.

Alder. I de fleste tilfælde kan en borger disponere over sin ejendom fra det fyldte 18. Der er undtagelser for personer over 16 år, hvis frigørelsen anerkendes gennem retten – det vil sige, at en person anses for at være fuldt dygtig, hvilket betyder, at han kan råde over ejendom, herunder pantsætte den.

Men når de udsteder lån, hæver bankerne minimumsalderen for låntageren. Den nederste bjælke er oftest 20-21 år gammel. Den øverste stang er ret bred - fra 65 til 85 år. På tidspunktet for denne alder burde lånet allerede være helt lukket.

Eksempel. En 50-årig bybo vil gerne belåne en lejlighed og returnere pengene til banken i 20 år. Banken låner dog kun ud til låntagere under 65 år. Det vil sige, at du kun skal tage et lån i 15 år eller lede efter en anden bank.

Erhvervserfaring og indkomst.  Kreditforbrugerkooperativer (CPC) og private investorer er så loyale som muligt over for dem, der ønsker at belåne en lejlighed og få penge. Bankerne er igen de mest kritiske til dette aspekt. Udarbejd et 2-NDFL certifikat (på indkomst), du skal være ansat på det sidste sted i mindst 3-6 måneder. Samtidig forstår bankerne, at ikke alle fungerer officielt. Derfor kan de acceptere at acceptere dit kontoudtog som et alternativ. Opgørelsen skal vise, at låntager modtager penge med en vis regelmæssighed, og at han har midler på sine konti.

Kredit historie. Først og fremmest er bankerne opmærksomme på det - CPC kigger også på det. Kredithistorik opbevares i særlige bureauer. De sender oplysninger om, hvilke lån der er registreret for denne person, om betalinger sker til tiden. 

Trin-for-trin instruktioner til belåning af en lejlighed

1. Vælg en långiver

Valget står mellem banker, et kreditforbrugerkooperativ (CPC) eller en privat investor. Hver har sine egne fordele og ulemper, som vi vil diskutere nedenfor.

2. Forbered dokumenter

For at belåne en lejlighed skal du bruge:

• udfyld en ansøgningsformular (hver långiver har sin egen formular);
• originalt pas med registrering;
• det andet dokument (SNILS, kørekort, TIN, militær-id, pas og nogle gange alt på én gang – hver kreditor har sine egne krav);
• 2-NDFL-indkomstbevis (du kan bede om det i regnskabsafdelingen eller downloade det på din personlige konto på skattetjenestens hjemmeside - først og fremmest er det banker, der beder om det);
• en kopi af arbejdsbogen eller et uddrag af den (banker spørger også);
• hvis du er gift og ikke har indgået en ægtepagt, hvorefter ægtefællen (a) ikke ejer en lejlighed og ikke optræder som medlåntager til lån, skal du have en attest fra tinglysningskontoret;
• bekræftelse af ejerskab af lejligheden: en salgskontrakt, et uddrag fra USRN, et arvebevis, en donationsaftale eller en retsafgørelse.

3. Forstå forsikring og værdiansættelse

Først og fremmest vil långiver bede om en vurdering af lejligheden. Loven forpligter ikke til at gøre dette, men i praksis udføres denne procedure næsten altid. Det er umuligt at tro låntagers ord om, at hans lejlighed koster et vist beløb. Vurderingsfirmaer arbejder hurtigt. Inden da skal du kontrollere, om et vurderingsfirma er egnet eller kun blandt dem, der er akkrediteret af en bank eller CPC. Specialisten kommer, laver et vurderingsalbum (i gennemsnit om 1-3 dage) og skriver en konklusion om boligomkostningerne.

Herefter vil långiver være i stand til at meddele det beløb, han er klar til at give på sikkerhed. Bemærk venligst, at ingen vil give 100% af prisen på en lejlighed på kredit. Nå, hvis de giver 80-90% af markedsværdien. For eksempel skrev taksatoren, at ejendommen er 10 millioner rubler værd. Långiveren indvilliger i at give 75% af dette beløb, det vil sige 7,5 millioner rubler. Husk at långiver ikke er køber af lejligheden. Han har en anden opgave: at give penge, tjene penge, og hvis noget gik galt, sælge hurtigt løftet og returnere sit eget.

Inden handlen skal du aftale forsikringen af ​​lejligheden. Forsikringsselskabet skal bekræfte, at det er klar til at forsikre genstanden og låntagers levetid. Formelt set er enhver virksomhed egnet. Men långivere angiver ofte den pulje af forsikringsselskaber, de arbejder med. Hvis du vælger en anden virksomhed, kan ansøgningen blive betragtet som længere eller endda afvist uden forklaring.

Låntageren er ikke forpligtet til at forsikre titlen (vi talte om denne service ovenfor). Men långiveren, igen, i dette tilfælde, kan afvise eller hæve satsen.

4. Registrer et løfte

På nuværende tidspunkt er staten, repræsenteret ved Rosreestr, involveret i sagen. Denne afdeling er ansvarlig for regnskabsføring af jord og fast ejendom i landet. Det er lige meget for ham, hvad du optager et lån til og på hvilke betingelser. Han fungerer som en slags garant for transaktionens renhed. I den del af det, at der fra nu af i USRN ved siden af ​​din lejlighed vil være en byrde. Erklæringen vil vise, at lejligheden er pantsat. Dette er nødvendigt for at undgå uoverensstemmelser i fremtiden.

5. Vilkår for lånegodkendelse og modtagelse af penge

I gennemsnit tager hele processen 14 dage. Dette er, hvis du ikke skynder dig nogen steder, men ikke forsinker indsamlingen af ​​dokumenter. Lad os tage et kig på, hvad denne periode består af:

• forhåndsgodkendelse af ansøgningen af ​​långiver – i 2022 tager det et par timer og endda minutter;
• godkendelse af ansøgningen - op til fem dage, den længste procedure er med banker, på dette stadium skal du levere alle dokumenter;
• forsikring og værdiansættelse — virksomheder arbejder hurtigt, men ikke øjeblikkeligt, vi vil tage op til fem dage for disse procedurer;
• registrering af et pant i Rosreestr - fem arbejdsdage fra datoen for modtagelse af ansøgningen og de vedhæftede dokumenter, ved registrering gennem MFC - syv arbejdsdage, selvom alle kan bruge det hurtigere;
• modtage penge – umiddelbart efter tinglysningen af ​​pantet.

Hvor er det bedste sted at leje en lejlighed?

1. Banker

Den mest rentable mulighed med hensyn til priser. Det vil være mindre end i CPC og investorer. Men at belåne en lejlighed og få penge er det sværeste. Fordi de overvejer låntageren nøje: resultatopgørelse, arbejdsbog, kredithistorie. Du kan undvære det, men så bliver kursen højere. Derudover er hastigheden for bankernes godkendelse den lavest mulige. Du får ikke hurtigt penge.

2. Private investorer

I 2022 kan investorer kun udstede penge mod kaution til individuelle iværksættere og juridiske enheder til forretningsudvikling. De har forbud mod at udlåne til almindelige borgere.

Hvis du har en individuel iværksætter eller LLC og en lejlighed, der er egnet til kaution, så kan du få et lån hos en investor. Dette er en almindelig person, der er interesseret i at tjene penge. Samtidig kan han handle gennem en mægler, et administrationsselskab, der ledsager den juridiske side af transaktionen.

Investorer har en højere rente på lån end banker og CPC'er. Men du kan få penge så hurtigt som muligt.

3. Andre muligheder

Mikrofinansieringsorganisationer, de er også MFI'er eller "hurtige penge" kan ikke acceptere lejligheder som sikkerhed. Loven forbyder. Pantelånere tager heller ikke bolig. Kun CPC'er var tilbage – kreditforbrugerkooperativer. Deres register er på centralbankens hjemmeside¹. Hvis en virksomhed ikke er på listen, skal du ikke arbejde med den.

CPC låner kun ud til sine aktionærer. Efter moderne standarder ser formatet arkaisk ud. I første omgang blev kooperativer jo opfundet som "gensidige bistandsfonde". Det vil sige, en gruppe mennesker forenes og beslutter: Lad os føje penge til en fælles fond, og hvis en af ​​aktionærerne har brug for midlerne, giver vi ham et lån. Og vi vil hjælpe en person, og vi tjener penge selv.

Moderne PDA'er fungerer på samme måde, kun de accepterer næsten alle som aktionærer, og du behøver ikke betale penge for at deltage. Det vil sige, at låntageren optages i andelsforeningen, de giver et lån med sikkerhed, og han betaler pengene til CCP'en. Så snart han har betalt af på gælden, kan han gå. 

Kooperativer er så loyale som muligt over for portrættet af låntageren og giver godkendelse hurtigere end banker. Men deres procentdel er højere.

Betingelser for tilbagebetaling af boliglånet

Alle betingelser er specificeret i låneaftalen. De adskiller sig ikke meget fra almindelige lån. Betalinger skal ske hver måned på bestemte datoer. Du kan tilbagebetale lånet før tid uden nogen form for bod. Når gælden er betalt, fjernes sikkerhedsstillelsen fra lejligheden.

Banken har ret til at tage ejendommen, hvis låntager er forsinket med betalinger med mindst en dag tre gange om året. En reel trussel om at blive efterladt hjemløs for alle familiemedlemmer, inklusive et barn under 18 år.

Mens du afdrager på gælden, kan du ikke gøre noget ved lejligheden uden kreditors samtykke. Du kan leve, lave kosmetiske reparationer også. Men ombygning, salg og udlejning – kun med tilladelse fra ejeren af ​​pantet.

Populære spørgsmål og svar

Besvarer spørgsmål Advokat for GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Kilder til:

1. Centralbankens hjemmeside. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Føderal lov nr. 16.07.1998-FZ af 102. juli, 26.03.2022 (som ændret den 01.05.2022, 19396) "On Pant (pantsætning af fast ejendom)" (som ændret og suppleret, gældende fra 8. maj 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.